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Cette phase regroupe les études préliminaires (étude de faisabilité du projet d’architecture) et les études d’avant-projet (les dossiers à ce stade sont coordonnés avec la structure et la technique pour permettre une estimation financière suffisamment détaillée). 

L’architecte réunit et analyse les documents préalables à la construction, notamment les documents d’urbanisme qui concernent votre projet. Il compose avec vous la définition du projet architectural, les dimensions et l’organisation des volumes.

L’architecte établit un dossier de représentation du projet constitué des plans d’implantation côtés, des plans d’élévations et des plans de coupes nécessaires à la compréhension et à la communication du projet.

Il vous conseille et vous accompagne lors de la consultation des bureaux d’études spécialisés en fonction des impératifs du projet : études géotechniques, études structurelles, études thermiques, acoustiques et environnementales.

Elle inclut l’établissement des documents graphiques et administratifs nécessaires à la constitution du dossier de demande de permis d’urbanisme.

Durant l’étude de votre dossier par les services instructeurs, l'architecte vous assiste dans vos rapports avec l’administration (correspondance avec l'administration, réception du permis d'urbanisme, affichage réglementaire).

En règle générale, tous les travaux de construction, démolition, rénovation, transformation, changement de destination d’un immeuble nécessitent l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme. 

Voici quelques exemples significatifs :

1. Toucher à la stabilité du bâtiment : modifier un mur porteur, création d’une baie, ouvrir une nouvelle baie dans un mur porteur.
2. Modification de la surface et du volume d’une habitation.
3. Modification de l’aspect extérieur d’une habitation.

Une proposition d’aménagement de l’intégralité de votre habitation à l’aide de la conception 2D et la visualisation 3D pour créer une atmosphère agréable et fonctionnelle.

Après s’être informer des besoins et attentes du client, l’architecte repense les intérieurs et restructure l’espace de chaque projet pour l’adapter aux besoins en intégrant harmonieusement lumière et matériaux tout en tenant compte des contraintes techniques et structurelles.

Si ces travaux entraînent un problème de stabilité, modifient le nombre de logements, l’utilisation ou la destination des lieux, il vous faudra un permis d’urbanisme.

Avant d’acheter une maison ou un appartement, l’architecte visite l’immeuble afin d’apporter ses conseils et son expertise. Il mettra en évidence certains problèmes techniques (problèmes d’humidité ou de condensation, la présence de mérule ou d’insectes xylophages, désordres de stabilité ou conformité des éléments techniques).  

Infraction urbanistique ? Potentiel de l’immeuble ? Aménagement possible ? Coût des travaux à prévoir ? Le montant proposé est juste ?... Les connaissances de l’architecte permettront de répondre à ces différentes questions pour une décision finale prise en toute sérénité.

Une telle expertise comprend :

• L’examen visuel de toutes les parties normalement accessibles et visibles du bâtiment
• Le descriptif succinct de l’état de ses différentes parties 
• L’interprétation des constatations faites et les conclusions relatives à l’état général de la construction

Le relevé d'architecture est une représentation graphique d'un ouvrage existant. Il est fait quand il n'y a pas de documentation graphique permettant d'effectuer certaines opérations sur cet ouvrage.

Les relevés architecturaux sont à la base de toute transformation ou évaluation immobilière. 

Ce service comprend la prise de mesures et l'établissement de plans et élévations (façade) sous format DWG, PLN ou PDF via un logiciel DAO (Dessin assisté par ordinateur). 

Le constat d’état des lieux locatif à l’entrée

Lors de la prise en occupation d’une habitation par le locataire, c’est le constat conforme à la législation qui reprendra la description écrite, détaillée ordonnée datée et contradictoire de chacune des parties visibles de l’immeuble. Celui-ci a pour but de déterminer, en fin de bail, les dégâts ou manquements dont le locataire pourrait être responsable.

 Résumé du processus : signature d’un ordre de mission, dictée descriptive, relevé des compteurs, relevé des clés, contrôle de l’entretien des installations techniques, lister les équipements de sécurité et le reportage photographique.

Le constat d’État des lieux locatif à la sortie

C’est le constat dressé en fin de location, dans le but de permettre d’évaluer les dégâts et les manquements qui peuvent être reprochés au locataire qui quitte l’immeuble.

Résumé du processus : récolte des informations nécessaires à la mission, signature d’un ordre de mission, visite générale des lieux, preuve d’entretien, relevé des compteurs et relevé des clés, reportage photographique, constat des dégâts locatifs, PV final et remise des clés.

 Trois options pour l’état des lieux de sortie sont possibles selon la demande :

• Constat des dégâts locatifs éventuels (mission légiférée)
• Évaluation de l’indemnité compensatoire pour dégâts locatifs
• Évaluation de l’indemnité compensatoire globale entre parties ( ce montant comprendra bien sûr la valeur des dégâts locatifs due au bailleur mais également les autres valeurs qui sont en instance entre les deux parties  comme le décompte de charge, indemnité pour indisponibilité des lieux durant le bail ou le retard de loyer,…)

Quelques définitions :

Contradiction :  

Il faudra être certain que les deux parties ayant un intérêt à l’état des lieux (bailleur et preneur) soient représentées au moment de la réalisation des constatations.

Indemnité compensatoire : 

C’est le montant qui sera dû par une des parties à celle qui aura subi un préjudice, supporté un manquement ou réalisé une avance financière non prévue au contrat de bail.

Usure normale : 

L’usure normal est la dégradation de la chose louée qui résulte de son usage en « bon père de famille » et conformément à la destination convenue entre les parties.

Vétusté : 

La vétusté est l’effet de la dégradation inévitable produite par l’écoulement du temps.

Le cadre juridique :

 Entrée :

En région de Bruxelles-Capitale (article 1730 du C.c) : Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé soit pendant le temps où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation lorsque la durée du bail est égale ou supérieure à un an ou au cours des quinze premiers jours d’occupation lorsque la durée du bail est inférieure à un an. 

En région Wallonne (article 27 du Décret du 15-03-2018) : Les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit pendant le temps où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation.

Valable pour les deux régions :

L’état des lieux d’entrée doit être annexé au contrat de bail écrit et sera également soumis à enregistrement.

L’enregistrement du bail et l’état des lieux doit avoir lieu dans les deux mois de la conclusion du contrat de bail.

 Sortie :

En région de Bruxelles-Capitale (article 1731 du C.c) : S’il n’a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. S’il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou à été dégradé par vétusté ou force majeure.

En région Wallonne (article 27 du Décret du 15-03-2018) : Chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. Cet état des lieux est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur.

De manière générale les réparations réputées locatives occasionnées uniquement par la vétusté, usure normale ou force majeure sont à charge du bailleur. 

Le preneur use de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, il est également tenu des réparations locatives ou de menu entretien.

La mission d’état des lieux constructif avant travaux a pour but de prémunir un propriétaire contre les possibles dégâts qui pourraient apparaître à son immeuble suite à des travaux voisins. L’ordre de mission sera généralement donné à un expert immobilier par le maître d’ouvrage du chantier à réaliser, par son architecte ou son entrepreneur. Il faudra s’attacher à décrire les désordres existants dans les lieux mais également décrire les endroits où des symptômes de désordres pourraient apparaître.

À la fin des travaux, il sera procédé à un même constat afin de vérifier si aucun désordre n’est apparu qui pourrait être imputé au constructeur ayant réalisé le chantier, on parlera d’un recollement d’état des lieux après travaux.

L’évaluation est une étape indispensable et primordiale avant l’achat, la vente, ou dans le cadre d’une succession (expertise préalable). 

Il s’agira de déterminer le montant de la somme d’argent en échange de laquelle un immeuble peut être acquis ou vendu. Pour ce faire l’expert tiendra compte essentiellement des caractéristiques que présente le bien et de la tendance du marché dans lequel il se situe pour connaitre l’exacte valeur de l’immeuble à vendre ou à acheter. L’expert détermine la valeur vénale et locative. 

Le rapport d’expertise en valeur vénale se base sur des méthodes de calculs spécifiques comme la méthode par points de comparaison, la méthode par capitalisation des revenus (rendement locatif) ou alors la méthode de reconstruction à neuf moins la vétusté plus la valeur du terrain moins l’abattement éventuel.

La valeur vénale d’un bien est le meilleur prix que l’on pourrait obtenir :

• Date donnée
• Dans un marché ouvert
• Dans des conditions normales de publicité et d’information objective pendant une période suffisante pendant laquelle les prix sont restés stables
• À l’exclusion de toute valeur de convenance

La valeur vénale d’un bien immobilier est la résultante d’un ensemble de facteurs qu’on peut classer en 5 catégories :

• Facteurs sociaux : densité de la population, chômage
• Facteurs économiques : tendance du marché de l’emploi, conjoncture économique générale
• Facteurs politiques : lois relatives à la construction, la politique de l’état en matière de logement
• Facteurs du monde extérieur : Moyens de transport, proximité des (écoles, par cette zone de loisir), les caractéristiques du sol.
• Facteurs humains et psychologiques : la présentation de l’immeuble, la personnalité du vendeur, l’état d’esprit de l’acquéreur

La valeur locative d’un bien et la valeur du capital produisant comme intérêt net la valeur du loyer déduction faite des frais.

Lors d'une consultation technique, l'expert intervient pour donner un avis circonstancié concernant l’état de votre bien immobilier en cas de désordres, malfaçons ou pathologie du bâtiment. L'expert met tout en oeuvre pour vous aider et accompagner pour une transaction sereine et sans surprise.

La réception des travaux de construction ou de rénovation est un acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter la construction/ la rénovation avec ou sans réserve. La réception est une étape importante car elle marque l’aboutissement d’un chantier/des travaux et prouve que l’entrepreneur a répondu à ses obligations.

La réception s’effectue en deux temps : la réception provisoire et la réception définitive. Si la loi Breyne est d’application, cette double réception est obligatoire.

L’Expert intervient pour repérer les éventuels manquements de l'entrepreneur, signaler les défauts de conformité ou malfaçons apparentes et aussi vérifier le respect des règles de l’art de bâtir et du cahier des charges. L’expert vous assiste et veille à la sauvegarde de vos intérêts. Tous les vices apparents qui ne sont pas signalés lors de la réception provisoire, sont considérés comme acceptés.

Il est donc intéressant de se faire accompagner d’un professionnel de la construction qui examine le bien en détail, conjointement avec l’Architecte du projet.

Réception provisoire :

Lorsqu'un immeuble en construction est sur le point d'être terminé, une rencontre a lieu entre architecte, entrepreneur et maître de l'ouvrage. Chaque pièce sera visitée par tous avec soin et tous les manquements et imperfections constatés seront consignés dans un procès-verbal contradictoire, signé par tous. Très souvent, ce procès-verbal constitue le point de départ de la garantie décennale.

Réception définitive :

Lorsque tous les manquements et imperfections constatés lors de la réception provisoire ont disparu, l'on procède à la réception définitive de la même manière que lors de la réception provisoire. Le délai maximal entre les deux réceptions est généralement d'une année.

Loi Breyne :

La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction et la vente d'habitations, mieux connue sous le nom de « Loi Breyne », offre une protection étendue à celui qui fait construire, achète une habitation à construire ou une habitation en construction en donnant un contrat avec des informations transparentes sur le prix total du projet, les modalités de paiement des travaux… De plus, la loi fixe les responsabilités et prévoit des garanties financières.

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Oui ! L’état des lieux est devenu obligatoire pour tous les contrats de location d’immeuble.

La région et les autorités bruxelloises recommandent vivement de passer par un expert pour la réalisation de vos états des lieux ! L’état des lieux de sortie devient obligatoire sur première demande du bailleur ou du locataire.

Les frais sont partagés entre le locataire et le propriétaire sauf convention contraire.

Dès que le bail est signé, contactez-nous pour fixer un rendez-vous avant la prise de possession des lieux ou durant le premier mois.

Le bailleur et le locataire doivent être présents ou dûment représentés.  

Tout dépend du type du bâti, mais la durée minimum est toujours d’une heure.

Absolument, vous disposerez d'un délai suffisant pour soumettre vos commentaires par e-mail.

Une fois que le bien est vide, nettoyé et inoccupé et au plus tard le dernier jour du bail ou du préavis.